Nutzungsdauer von Immobilien für die AfA
Hausbesitzer können sich mit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerliche Vorteile verschaffen. Abhängig von der Objektart lassen sich dabei unterschiedliche Kosten in verschiedenen Höhen und Zeiträumen über die AfA steuerlich absetzen. Für die Abschreibung von Immobilien ist vor allem die Nutzungsdauer relevant. Darunter ist nicht die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes gemeint, sondern lediglich der Nutzungszeitraum durch den Eigentümer. Angenommen wird, dass ein Bauwerk im Laufe von 50 Jahren einmal den Besitzer wechselt. Bei mehrfacher Veräußerung des Gebäudes kann die Nutzungsdauer jedoch über 100 Jahre betragen.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Jedes Gebäude verliert im Laufe der Jahre an Wert. Aufgrund des jährlichen Wertverlusts geht das Finanzamt davon aus, dass ein Bauwerk am Ende der Nutzungsdauer sogar wertlos ist. Wer Eigentümer einer Immobilie ist, kann deshalb die jährliche AfA nutzen, also die Abschreibung nach Abnutzung für Immobilien. Dieser steuerliche Absetzposten soll den Wertverlust der Immobilie ausgleichen. Das bedeutet, dass Immobilienbesitzer jedes Jahr einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich geltend machen können.
Damit die Immobilien-AfA von Eigentümern genutzt werden kann, muss diese jedoch vermietet oder verpachtet sein. Es dürfen also nur jene Gebäude abgeschrieben werden, die auch Gewinne erzielen. Wer die Immobilie ausschließlich selber nutzt, kann die AfA nicht als Abschreibungsposten in der Steuererklärung verwenden. Der jährliche Abschreibungssatz für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt 2,5 %. Alle Bauwerke, die nach diesem Stichtag erbaut wurden, können mit 2 % abgesetzt werden.
Was bedeutet Nutzungsdauer von Immobilien?
Mit der Nutzungsdauer von Immobilien ist ein Zeitraum gemeint, in dem Gebäude als Wertminderung steuerlich abgeschrieben werden können. Die Zeitspanne wird immer in Jahren ausgedrückt, wobei die Anzahl der Jahre auf die mögliche Zeit der Nutzung hinweist.
Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) gibt nähere Auskünfte darüber, wie die Nutzungsdauer für unterschiedliche Immobilien und Objekte aussieht. Demnach wird Wohnhäusern eine Nutzungsdauer von 25 bis 80 Jahren zugeschrieben. Die Nutzungsdauer von Geschäfts- und Bürogebäuden kann 30 bis 60 Jahre betragen. Waren- und Einkaufszentren werden mit einer Nutzungsdauer von 15 bis 50 Jahren eingestuft und üblicherweise 15 bis 40 Jahre beträgt die Nutzungsdauer von Hotels, Gaststätten, Kliniken, Produktionsgebäuden, landwirtschaftlich genutzten Immobilien und Parkhäusern.
Was ist die tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie und welche Bedeutung hat die Restnutzungsdauer?
Von den allgemein abzusetzenden Jahren kann die Nutzungsdauer aber auch abweichen. Mit dem Begriff „tatsächliche Nutzungsdauer“ ist der Lebenszyklus des Gebäudes gemeint, der mit dem Erwerb des Grundstücks beginnt und mit dem Abbruch des Bauwerks endet. Folglich ist die tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie immer länger als die Nutzungsdauer im Sinne einer steuerlichen Abschreibung.
Als Restnutzungsdauer von Immobilien wird der Zeitraum zwischen der Nutzungsdauer und der tatsächlichen Nutzungsdauer beschrieben. Die Restnutzungsdauer ist zur Ermittlung der Altersminderung des Gebäudes wichtig. Den durch eine erfolgte Sanierung, Modernisierung oder Rekonstruktion kann sich die Restnutzungsdauer verlängern. Die Restnutzungsdauer kann auf maximal 70 % der Gesamtnutzungsdauer gestreckt werden.
Die Nutzungsdauer von Immobilien überprüfen lassen
In Deutschland werden die meisten der privat vermieteten Immobilien über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Kann man jedoch nachweisen, dass die Nutzungsdauer der Immobilie kürzer ist, sind auch höhere Abschreibungen für die Abnutzung möglich. Dafür verlangt das Finanzamt ein fundiertes Gutachten eines Sachverständigen, welches belegt, dass die Nutzungsdauer des Gebäudes deutlich kürzer ist, als angenommen. Dann ist auch ein höherer Satz möglich.
Solch ein Sachverständigengutachten sowie eine erste kostenlose Einschätzung der Immobilie können Sie sich über die Plattform www.nutzungsdauer.com erstellen lassen. Dabei wird die Restnutzungsdauer der Immobilie erst einmal grob eingeschätzt. In der Folge können Sie ein ausführliches Sachverständigengutachten zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von Gebäuden erstellen lassen. Ergibt dieses Gutachten, dass die Nutzungsdauer des vermieteten oder verpachteten Bauwerks kürzer ist, können Sie damit beim Finanzamt eine höhere Abschreibung begründen.
Tatsächlich verzichten viele Vermieter von Immobilien auf die Überprüfung der Nutzungsdauer ihrer Immobilie und verschenken damit rund 5.000 Euro pro Jahr. Es zahlt sich also gerade auch in Zeiten von steigenden Energiekosten aus, die Bestandsimmobilie nicht über die gesetzlich vorgeschlagene pauschale Nutzungsdauer von 50 Jahren abzuschreiben, sondern die Nutzungsdauer mittels Sachverständigengutachten deutlich zu verkürzen und damit den Posten für die AfA zu erhöhen.
